Mietpreisbremse Berlin — alles was du wissen musst
Die Mietpreisbremse begrenzt seit 2015 die Neuvermietungsmieten in angespannten Wohnungsmärkten. In Berlin gilt sie flächendeckend — und ist bis Ende 2029 verlängert. Hier erfährst du, wie die Regel konkret funktioniert, welche Ausnahmen es gibt, und was du tun kannst, wenn deine Miete darüber liegt.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§§556d–556g BGB) erlaubt Vermieter:innen in angespannten Wohnungsmärkten, bei Neuvermietung höchstens 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich in Berlin aus dem qualifizierten Mietspiegel der Senatsverwaltung. Die Regel gilt nur für Neuverträge — bestehende Mietverhältnisse sind nicht betroffen, sie werden separat über die Kappungsgrenze und Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete geregelt.
Wie wird die Höchstmiete berechnet?
Der Berliner Mietspiegel 2026 teilt Wohnungen in eine Matrix aus Wohnlage (einfach / mittel / gut), Baualtersklasse und Wohnflächenband ein. Zu jeder Zelle gehören drei Werte: untere Spanne, Mittelwert, obere Spanne (je €/m²). Ausgangspunkt der Berechnung ist der Mittelwert. Je nach Ausstattungsmerkmalen der Wohnung (Orientierungshilfe, fünf Merkmalgruppen) verschiebt sich die konkrete Vergleichsmiete innerhalb der Spanne. Auf diesen Betrag werden die 10 % addiert.
Beispiel: 60 m² Wohnung in mittlerer Wohnlage, Baujahr 1950–1964, Band 40–45 m². Der Mietspiegel ergibt eine Mittelmiete von ca. 7,07 €/m². Bei ausgeglichener Ausstattung beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete also 60 · 7,07 = 424,20 € und die Mietpreisbremse-Obergrenze 110 % davon = 466,62 €.
Die drei wichtigsten Ausnahmen
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: Wurde eine Wohnung so grundlegend modernisiert, dass die Kosten ein Drittel der Neubaukosten erreichen oder überschreiten, greift die Bremse nicht.
- Höhere Vormiete: Lag die bisher gezahlte Miete bereits über 110 % der Vergleichsmiete, darf die Vermieter:in diese unverändert weiter verlangen.
Wichtig: Die Beweislast für Ausnahmen liegt beim Vermieter. Die Vermieter:in muss auf Anfrage Auskunft über die Vormiete und durchgeführte Modernisierungen geben (§556g Abs. 1a BGB).
Was tun, wenn die Miete zu hoch ist?
Stellst du fest, dass deine Kaltmiete mehr als 110 % der Vergleichsmiete beträgt und keine Ausnahme gilt, hast du einen klaren gesetzlichen Anspruch auf Rückzahlung des überhöhten Anteils — ab dem Zeitpunkt, zu dem deine schriftliche Rüge beim Vermieter eingeht.
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- Schriftliche Rüge nach §556g BGB verfassen.
- Rüge per Einschreiben an den Vermieter senden.
- Ab Zugang: Rückzahlung der Überzahlung plus Senkung der laufenden Miete.
- Bei Streit: Mieterverein oder Fachanwält:in für Mietrecht einschalten.
Häufige Fragen
Seit wann gilt die Mietpreisbremse in Berlin?
Berlin hat die Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 eingeführt. Sie wurde zuletzt bis 31. Dezember 2029 verlängert.
Wie berechnet sich die zulässige Höchstmiete?
Die zulässige Höchstmiete bei Neuabschluss eines Mietvertrages liegt bei 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Berliner Mietspiegel. Das sind also 10 % über dem Mittelwert für die entsprechende Wohnlage, Baualtersklasse und Wohnfläche.
Für welche Wohnungen gilt die Bremse nicht?
Neubauten mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014, umfassend modernisierte Wohnungen (Kosten ≥ ein Drittel des Neubauwerts), sowie Wohnungen bei denen die Vormiete bereits über 110 % der Vergleichsmiete lag, sind ausgenommen.
Was ist, wenn die Miete zu hoch ist?
Du kannst die überhöhte Miete schriftlich rügen (§556g BGB). Ab Zugang der Rüge beim Vermieter hast du Anspruch auf Rückzahlung des überhöhten Anteils.
Brauche ich einen Anwalt für die Rüge?
Nein. Die Rüge kann jede Mieter:in selbst verfassen. Mietervereine helfen jedoch kostengünstig bei Formulierung und Durchsetzung.
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